Vanitas vanitatum

В России сдается порядка 80 млн. кв. м жилья ежегодно. Для его возведения крупные строительные холдинги создают фирмы-однодневки специально под проект. Которые вскоре после сдачи домов исчезают в никуда. Лопнет фундамент или обвалится фасад – отвечать будет некому.

Рынок жилья все еще голодный

Среди общего количества строящегося жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию, более половины площадей относится к многоквартирным домам. По расчетам, приведенным в указе Президента России, для насыщения рынка и обеспечения жилым фондом всех граждан России требуется вводить в эксплуатацию не менее 120 млн кв. м. новых площадей в год.

За прошлый год выдано более 338 тысяч ипотечных кредитов, а несколько месяцев назад поставлен рекорд: в декабре 2020 года их выдали на 560 млрд рублей, а в январе 2021 года – на 189 млрд рублей по 78 тысячам кредитов. Цены на жилье выросли в среднем на 8,6% по России. Вместе с льготной ипотекой под 6,5% в новостройках цены подогревает не снижающийся спрос. Все это означает, что насыщение рынка недвижимости жилым фондом наступит нескоро.

В чем разница?

Как правило, жилье делят на эконом, комфорт, бизнес и премиум классы.Это разные рынки, они расчитаны на совершенно не похожих по доходу потребителей. Например, средняя стоимость столичной однушки в новостройке эконом-класса составляет порядка 9 млн рублей. Аналогичное жилье в премиум-сегменте стоит порядка 31 млн рублей. Большинство предпочитает эконом и комфорт. Для этих разрядов жилья характерно использование стройматериалов с маленьким сроком эксплуатации, максимум которого составляет всего до 25 лет.

На квартиру эконом- и комфорт-класса предусматривается распределение мощности электроснабжения не более 10-15 кВт. Как правило, там, где строится такое жилье, нет специальных парковочных мест, красивого ландшафтного озеленения и прочей облагораживающей местность инфраструктуры.

Все это означает, что срок жизни конструктивов эконом- и комфорт-класса ниже, чем у элитного жилья. И это при том, что застройщик зарабатывает на самом доступном для населения классе жилья и самом дешевом при строительстве не меньше, чем на премиум-сегменте.

Стоимость элитного жилья в столице начинается от 254 тыс. рублей за 1 кв м и не доступна для большинства наших граждан. По данным Росста самый доступный премиум строят в Ингушетии, Дагестане и Северной Осетии – от 37 тыс. рублей за квадрат. Следом за ними идет Белгородская область (45 тыс. руб за квадратный метр).

Избыток спроса и наплевательское предложение

Существующее предложение в новостройках контролируется застройщиками. Для обеспечения максимальной прибыли при относительно низкой цене на квартиры они стараются экономить на материалах и конструктивных решениях. Растет популярность блочного и панельного строительства. Вместо нормальных вентилируемых фасадов застройщики зачастую предпочитают облицовку штукатуркой по утеплителю.

Галина Корнилова, инженер-строитель, эксперт в строительстве многоквартирных домов в интервью «Царьграду» сообщила, что экономия на материалах стала общей тенденцией с 2014 года, когда строительные материалы стали дорожать с космической скоростью, причем, подорожание превратилось в тенденцию для всех категорий жилья в сегментах эконом и бизнес.

В следующие 15 лет эта бомба замедленного действия сработает. Стремление снизить себестоимость квадратного метра приводит к ошибкам при приемке основных конструктивов многоквартирных домов. После окончания стройки это приводит к лопнувшим фундаментам и стенам в новом ипотечном жилье.

По словам эксперта, потребитель не в состоянии определить качество приобретаемой квартиры и всегда берет кота в мешке.

Во-первых, зачастую проект многоквартирного дома создается без учета окружающей застройки и перспективных планов строительства. Это значит, что можно въехать в дом с нормальным фундаментом, а через 10 лет после точечной застройки вдруг обнаружить, что фундамент поплыл, стены дали трещину, а ипотеку платить еще 20 лет.

Во-вторых, покупатели никогда не могут посчитать стоимость капитального ремонта облицовки. Дешевая штукатурка требует постоянного подновления и периодического капитального ремонта стоимостью в десятки миллионов рублей. Все эти расходы в конечном счете ложатся на плечи жильцов. Если ремонт не сделать вовремя и качественно, дом превратится в страшные трущобы, откуда не уехать никогда, потому что квартиру в таком доме новый покупатель в здравом уме приобретать не станет.

Предохранять жильцов от крупных неприятностей должна гарантия. Однако она составляет, как правило, всего 5 лет.

После них хоть потоп

Самой главной проблемой, как считает инженер-строитель Галина Корнилова, является российская традиция собрать вершки и бежать. Крупные финансовые бенефициары создают компанию для создания жилого комплекса.

Схема выглядит примерно так. Новая компания учреждается и обретает возможность собирать ипотечные взносы и банковские кредиты буквально в течение двух недель с момента, как ее придумали. Ей передают земельный участок под застройку, раскрученный строительный бренд для продаж и поручительство создателя для банковского кредитования.

После приемки многоэтажки госкомиссией и передачи ключей ипотечникам компания обнуляется. С ее баланса выыводятся все активы, увольняется весь персонал, и она вступает в стадию ликвидации. Как правило, это происходит в течение двух-пяти лет с даты постройки нового жилого комплекса. Всё. В случае форс-мажора требовать капремонт или возврат денег не с кого.

Как утверждает Галина Корнилова, на качество строительства влияет и тот факт, что под каждый новый проект на рынке труда набирается управляющий персонал, который знает, что его берут всего на 2-3 года. Соответственно, у них нет мотивации к постоянному контролю материалов и качества отдельных элементов дома. Именно это сейчас привело к увеличению количества выявляемых дефектов в капитальных конструктивах квартир всего через 2-3 года после сдачи дома. У менеджмента низшего звена есть уверенность что скоро грядет увольнение и надо быстро набить карманы. О тех, для кого строят жилье, об ипотечниках такие строители думают в последнюю очередь.

Данная ситуация вместе с упростившимся со времен СССР контролем строительства и качества материалов приводит к тому, что многоквартирное жилье становится «картонным» без гарантии качества и без гарантии того, что за него хоть кто-то отвечает. И далее, что за ставшую неликвидом недвижимость хоть кто-то хоть как-то ответит.

https://strana-rf.ru/blog/43317830533/Eta-bomba-vzorvetsya-v-22-m-godu-Dlya-bednyih-stroyat-doma-iz-ka?utm_referrer=mirtesen.ru

То, что это «бомба замедленного действия», и ежу понятно. Все началось после развала СССР. Когда дорвавшиеся к власти и управлению компаниями, в целях увеличения доходов, похоронили существовавшие при СССР ГОСТ. И это касается не только строительства. Это в любой отрасли. Начиная от продуктов питания и так далее по списку. И к слову сказать, лоббировали все эти нововведения не простые обыватели, а те кто засел в думе, сменив малиновый «пинжак» и волыну на корочки депутата. Потому, как куда не посмотри, везде на руководящих должностях некогда госкомпаний сидят родственнички избранных. Это же «бизьнес» и ничего личного. В свое время, при «Усатом тиране» за нарушение ГОСТ сажали лет эдак на 5. Если тогда, в той же колбаске «Дохтурской» согласно ГОСТ было 95% натурального мяса, то сейчас, согласно ТУ, его там может быть 5%. Но главное все условия ТУ соблюдены и «мясо» таки есть в данном продукте. Это касаемо и всего остального. Это же современная Русь.